Procédure de recouvrement: charges impayées pour travaux communs d'une copropriété

Dis Victor,

Je suis syndic de copropriété. Je dois faire exécuter des travaux dans les communs. L’assemblée générale a pris la décision.  Les copropriétaires ne paient pas les appels de fonds. Je suis bloqué.

Que faire si un copropriétaire ne paie pas ?

Il faut citer les copropriétaires qui ne paient pas devant la Justice de Paix pour procéder au recouvrement. Cela veut dire qu’il faut faire appel à un avocat qui va demander au Juge de Paix la condamnation du copropriétaire récalcitrant à payer ses charges. Une fois le jugement obtenu, un huissier de justice va pouvoir exécuter la décision. L’huissier pourra saisir le montant sur le compte bancaire du copropriétaire récalcitrant, ou même saisir et faire vendre l’appartement.

La procédure peut être longue.  Tous les frais devront être avancés par la copropriété. Si la copropriété n’a pas les moyens d’assumer les frais, il y aura un (autre) blocage.

Comment faire si la copropriété n’a pas les moyens de faire une procédure ?

Il faut éviter la procédure, quelque soit le type de copropriété (divise ou indivise).

Comment faire pour éviter une procédure ?

En faisant accepter, dès l’assemblée générale, la nécessité d’effectuer les travaux.

Les règles d’adoption des décisions pour effectuer des travaux sont connues : Il faut rassembler une majorité des 2/3 des voix. Si ce sont des travaux imposés par la loi, alors la majorité absolue suffit.

Des décisions peuvent être prises alors que les copropriétaires représentant le tiers voire la moitié des voix n’étaient pas d’accord. Si le fonds de réserve ne suffit pas à exécuter les travaux, les copropriétaires qui rencontrent des difficultés financières choisiront – certainement à tort – de contester la décision, ou plus simplement, de ne pas payer.

Il faut anticiper pour éviter des charges impayées. Viser la quasi-unanimité dans les prises de décision des travaux.

Comment convaincre les copropriétaires ?

En démontrant que l’absence de travaux coûte plus cher que l’exécution de ceux-ci. D’expliquer, d’expliquer, d’expliquer (Oui, au moins 3 fois). Car ce qui est compris est accepté.

Que faire avec les copropriétaires qui seraient d’accord mais qui n’ont pas les fonds ?

Afin de faciliter également le processus, il convient de proposer d’introduire une demande de crédit au nom de l’ACP et d’annoncer le montant mensuel que tout copropriétaire qui le souhaiterait devrait prendre en charge.

Bon nombre de décisions de refus sont prises, non par refus de faire les travaux, mais par pudeur d’annoncer que le copropriétaire n’est pas financièrement capable de prendre en charge l’appel de fonds y relatif.

Si après la passionnante lecture de cet article, vous souhaitez obtenir plus ou d’autres d’informations, mon équipe d’avocats pour entreprise et moi sommes à votre entière disposition !

Victor, votre avocat pour entreprises.