Dis Victor,
J’ai refusé le renouvellement de son bail commercial à mon locataire. Il prétend que je suis dès lors contraint de lui payer une indemnité ! Et puis quoi encore ? Que dois-je faire ?
Merci pour cette question qui intéressera plus d’un propriétaire immobilier !
Depuis quelques articles déjà, vous avez pu constater que la matière du bail commercial est particulièrement réglementée.
Quelle attitude adopter face à un locataire qui demande le renouvellement de son bail commercial ?
A priori, c’est plutôt une bonne chose qu’un locataire demande le renouvellement de son bail.
Cela laisse à penser qu’il est non seulement diligent dans la poursuite de ses activités mais qu’il respecte ses obligations légales et contractuelles.
Cela étant, un bailleur n’est pas contraint d’accepter purement et simplement le renouvellement de tous les baux commerciaux.
Face à une demande de renouvellement de bail commercial, la loi a permis au bailleur d’adopter différentes positions qui vont de l’absence de réponse au refus total du renouvellement.
Si je refuse le renouvellement d’un bail commercial, puis-je être exposé à payer des indemnités ?
Hélas oui … c’est ce que l’on appelle l’indemnité d’éviction.
Dans le cas où un locataire a régulièrement sollicité le renouvellement de son bail commercial et se l’est vu refuser, il a droit, dans certains cas seulement, au paiement d’une indemnité forfaitaire.
En effet, lorsque le bailleur refuse à son locataire le renouvèlement de son bail, il le prive, de facto, de son fonds de commerce.
C’est la raison qui a poussé le législateur à établir les forfaits suivants :
1. Un an de Loyer
L’indemnité est égale à un an de loyer si :
- le bailleur entend affecter l’immeuble à une destination non commerciale
ou
- le bailleur entend reconstruire l’immeuble.
Attention toutefois, aucune indemnité n’est due si la démolition ou la reconstruction de l’immeuble ont été rendues nécessaires par l’état de vétusté de l’immeuble, par la force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires.
L’indemnité est également égale à un an de loyer si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté au profit de l’offre d’un tiers surenchérisseur qui exerce désormais un commerce différent de celui que l’ancien preneur y exerçait.
2. Deux ans de Loyer
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial de son locataire lorsqu’il entend occuper les lieux personnellement ou le faire occuper effectivement par son conjoint, ses ascendants, descendants ou une de ses sociétés.
La loi a toutefois estimé que si le bailleur a refusé le renouvellement du locataire en vue d’exercer dans les lieux loués un commerce similaire, il est tenu de payer une indemnité égale à deux ans de loyer
L’indemnité est également égale à deux ans de loyer si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté au profit de l’offre d’un tiers surenchérisseur qui exerce désormais un commerce similaire à celui du preneur sortant.
3. Trois ans de Loyer
L’indemnité est de trois ans de loyer, éventuellement majorée des sommes complémentaires, pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur.
Cette indemnité n’est pas due :
- si le bailleur justifie d’un motif grave l’ayant empêché de réaliser les motifs pour lesquels il a refusé le renouvellement du bail
ou
- si le bailleur donne à l’immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu’il a dû supporter
L’indemnité est également de trois ans de loyer, éventuellement majorée des sommes nécessaires pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l’expiration d’un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction.
La loi permet toutefois aux parties de transiger sur des montants différents pour autant que ces accords soient pris après l’ouverture du droit pour le locataire d’être indemnisé.
Et pour mon problème, que faire donc ?
Il conviendra de vérifier clairement dans quel cas de figure vous vous trouvez.
Ce n’est qu’après analyse du dossier que Victor pourra vous assister au mieux ! En tout état de cause, Victor reste là pour vous ! N’hésitez pas à découvrir nos formules abonnement avocat particulier.